重大改革！农村宅基地可以“共享”了

生活中，很多城镇居民向往“田园生活”，渴望在农村里安家置业。

但是问题逐渐浮出水面：宅基地买卖合同是否能得到法律的保护？若遇征地拆迁能否获得拆迁利益？对于这些疑问，北京在明律师事务所的聂荣律师团队结合现有法律、政策和改革探索实践状况，为大家简明扼要地做出了解析，我们也就几个热门问题，作出了整理如下：

问题1：买卖合同是否有效？

其实，城镇居民与村委会或村民之间签订的宅基地买卖合同，是非法转让宅基地使用权及非法处置农村住宅，该行为因违反法律强制性规定而属于无效。

根据我国《土地管理法》第十二条的规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

另根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》关于农村房屋买卖问题的规定，“农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。但买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，法院一般会予以支持。”

问题2：安置补偿权益转让合法吗？

根据我国《物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”尽管买受人在买卖合同中约定房屋产权归属，但案涉房屋的产权应以登记形式取得，以约定方式取得房屋所有权违反物权法定原则，买受人称案涉房屋产权约定归其所有不具有法律效力。

其次，农村房屋所有权及拆迁补偿权益因具有人身附属性，属于物权和物权的转化，是农民的一种基本生存权，对此权利转让的行为属于国家政策和法律所明令禁止的行为。尤其是禁止农村住宅转让给城镇居民。

所以，卖方村委会或村民对房屋所有权及拆迁补偿权益转让给城市居民的行为属于无效的行为。

上述两个问题对农村宅基地的市场价值带来了制约，但是，自2015年启动的农村“三块地”制度改革试点探索中，湖南浏阳、四川泸县等地在探索宅基地制度改革时走出了“宅基地使用权县内集体经济组织间自由流转”和“城乡居民共建共享”两条新道路。

破解之道：“三块地”制度改革是什么？

据央视财经频道《经济半小时》栏目报道，湖南浏阳和四川泸县为通过改革突破令农村宅基地的市场价值得以放大，允许农村宅基地打破“本村集体经济组织成员之间”方可流转的界限，将其在农村户籍人口之间流转的区域范围扩大到县（市）以内，并鼓励通过公开拍卖竞价的方式竞拍宅基地使用权，以促使宅基地使用权的流转实现市场化方式。这无疑对于农民增收、产业发展有着巨大的推动作用。

更为引人瞩目的则是其探索的农村宅基地上房屋共建共享政策。

即对于那些拥有宅基地指标但自己盖不起房子，或者盖起的二层小楼有一层闲置用不上的农村村民，鼓励其与当地城镇居民共同出资建造房屋。

房屋在建设过程中即考虑到了未来的居住使用，明确划分了两家的各自区域，两个门一条楼梯互不影响。建成后房屋的所有权归农村村民和城镇居民共有，农村村民拥有宅基地的使用权，而城镇居民可因此获得70年的集体土地使用权，并由村委会负责协助办理房屋和土地的产权证书。

无疑，这种“共建共享”的新模式给了两个老问题以全新的答案：
一是城镇居民能够去农村建造宅基地上房屋了，并且能够拥有涉案房屋的合法产权；
二是城镇居民能够享有农村宅基地的有期限使用权了。

其实，本轮农村“三块地”制度改革中，上述改革试点措施有望在不久的将来面向全国更多地方铺开。广大农民朋友要密切关注土地制度改革试点的最新动态，结合本地本村和自身实际灵活调整宅基地相关的管理和建设。